Chorwacja wśród europejskich liderów wzrostu cen nieruchomości – Co kryje się za tymi liczbami?

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Chorwacji nadal rosną znacznie szybciej niż średnia europejska. Według danych Chorwackiego Urzędu Statystycznego, w pierwszym kwartale 2026 roku były one o 14,3% wyższe niż w tym samym okresie roku poprzedniego. W porównaniu z ostatnim kwartałem 2025 roku wzrosły o kolejne 3,3%. (Chorwacki Urząd Statystyczny)

Dla porównania, ceny nieruchomości w Unii Europejskiej wzrosły o 5,1% rok do roku w tym samym okresie, podczas gdy wzrost w strefie euro wyniósł 4,7%. Chorwacja ponownie znalazła się zatem wśród krajów z najszybszym wzrostem cen, za Portugalią, Bułgarią i Słowacją.

Takie dane mogą łatwo stworzyć wrażenie, że wartość prawie każdej nieruchomości rośnie nieprzerwanie. Rzeczywistość jest bardziej złożona. Średni wzrost cen nie oznacza, że każdy dom, mieszkanie czy działka automatycznie stały się o 14% droższe. Rynek staje się coraz bardziej segmentowany pod względem lokalizacji, jakości nieruchomości, dokumentacji, efektywności energetycznej oraz tego, czy cena ofertowa jest realistyczna.

Wzrost nie jest równy we wszystkich częściach Chorwacji

Najwyższy roczny wzrost w pierwszym kwartale 2026 roku odnotowano w grupie obszarów sklasyfikowanych statystycznie jako „Inne”, co oznacza regiony poza Zagrzebiem i regionem Adriatyku. Ceny tam wzrosły o 18,1%.

W Zagrzebiu roczny wzrost wyniósł 14,7%, podczas gdy ceny na Adriatyku wzrosły o 12,6%. Chociaż wzrost na wybrzeżu był nieco bardziej umiarkowany, nadal był ponad dwukrotnie wyższy niż średnia Unii Europejskiej.

Istnieją również różnice między nieruchomościami nowymi a istniejącymi. Ceny nieruchomości nowo wybudowanych wzrosły o 9,7% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2025 roku, podczas gdy istniejące nieruchomości mieszkalne stały się droższe aż o 16,1%.

Nie oznacza to, że starsze nieruchomości stały się wyższej jakości niż nowe inwestycje. Silniejszy wzrost może być wynikiem dostępności, lokalizacji i struktury podaży. Nieruchomości nowo wybudowane są często skoncentrowane w ograniczonej liczbie lokalizacji i już startują z wyższego poziomu cen, podczas gdy nieruchomości istniejące stanowią znacznie większy udział w rynku.

Dlaczego ceny nadal rosną?

Silny wzrost nie jest napędzany jedną przyczyną, ale kombinacją czynników ekonomicznych, finansowych i demograficznych.

Chorwacki Bank Narodowy podkreśla ciągły wzrost gospodarczy, wysokie zatrudnienie, rosnące płace i niższe stopy procentowe kredytów mieszkaniowych jako ważne czynniki napędzające popyt. Popyt był również wspierany przez rządowe środki zwrotu podatku dla młodych nabywców kupujących swoją pierwszą nieruchomość.

Gdy gospodarstwa domowe mają wyższe dochody i łatwiejszy dostęp do finansowania, więcej osób rozważa zakup mieszkania lub domu. Jeśli podaż wysokiej jakości nieruchomości nie rośnie w tym samym tempie, kupujący konkurują o ograniczoną liczbę dostępnych nieruchomości, co tworzy presję wzrostową na ceny.

Innym czynnikiem specyficznym dla Chorwacji jest to, że nieruchomość nie jest postrzegana wyłącznie jako miejsce do życia. Mieszkania i domy są kupowane jako forma oszczędności, inwestycja pod wynajem turystyczny długoterminowy lub krótkoterminowy, drugi dom oraz sposób zachowania kapitału. Na wybrzeżu popyt krajowy jest również uzupełniany przez zagranicznych nabywców, szczególnie w segmentach nieruchomości wyższej jakości i luksusowych.

Ceny rosną, ale liczba sprzedaży spada

Jedna z najważniejszych danych jest często przyćmiona wysokimi wskaźnikami wzrostu cen. Chociaż nieruchomości stają się droższe, liczba sprzedaży maleje.

Według Eurostatu, liczba transakcji nieruchomościami mieszkalnymi w Chorwacji spadła o 4,1% w 2025 roku w porównaniu z rokiem poprzednim. Spadek odnotowano również w 2024 roku, kiedy liczba transakcji była o 13,9% niższa niż rok wcześniej.

Wstępne dane cytowane przez Chorwacki Bank Narodowy wskazują również na trzeci z rzędu rok spadku wolumenów transakcji. Jednocześnie ogólna wartość transakcji wzrosła, głównie z powodu wyższych cen.

Innymi słowy, rynek nie rośnie po prostu dlatego, że sprzedaje się więcej nieruchomości. Sprzedaje się mniej nieruchomości, ale po wyższych cenach.

Jest to ważny sygnał dla sprzedających. Silny średni wzrost cen nie jest dowodem na to, że kupujący zaakceptują każdą cenę ofertową. Wręcz przeciwnie, spadek wolumenów transakcji może wskazywać, że niektórzy właściciele ustalają ceny, których rynek nie jest w stanie lub nie chce zapłacić.

Cena ofertowa nie jest tym samym co wartość rynkowa

Portale nieruchomości często prezentują mieszkania na tej samej ulicy, w tym samym budynku lub o podobnej powierzchni użytkowej w bardzo różnych cenach. Właściciele często wyceniają swoją nieruchomość na podstawie najdroższej oferty, jaką mogą znaleźć.

Takie podejście ma oczywistą słabość: oferta pokazuje, ile sprzedający chce otrzymać, a nie ile kupujący jest skłonny zapłacić.

Wartość rynkowa jest określana przez cenę, którą można faktycznie osiągnąć w rzeczywistej transakcji. Wpływają na nią jakość dokumentacji własności, stan budynku, potrzeba remontu, układ, piętro, dostęp do windy, parking, hałas, orientacja, efektywność energetyczna i jakość mikro-lokalizacji.

Nieruchomość może znajdować się w bardzo poszukiwanej okolicy, ale jeśli wymaga całkowitego remontu i ma nierozwiązane problemy prawne, nie będzie miała takiej samej wartości jak dobrze utrzymana nieruchomość z jasną dokumentacją kilka ulic dalej.

Czy silny wzrost cen oznacza, że należy kupić jak najszybciej?

Niekoniecznie. Czekanie tylko dlatego, że spodziewasz się spadku cen, może okazać się błędem, ale kupowanie z obawy, że „przegapisz swoją szansę”, może być równie mylące.

Kupujący powinni kierować się swoimi własnymi potrzebami i możliwościami finansowymi. Ważne jest, aby ocenić miesięczne obciążenie hipoteczne, stabilność dochodów, wszelkie dodatkowe wymagane inwestycje oraz to, jak długo planujesz posiadać nieruchomość. Nieruchomość, która jest przystępna cenowo w ramach Twojego budżetu i odpowiada Twoim długoterminowym potrzebom, nadal może być dobrą decyzją na rosnącym rynku.

Nieruchomość niskiej jakości, nieodpowiedni kredyt lub zawyzona cena nie staną się dobrą decyzją tylko dlatego, że średnia rynkowa rośnie.

Kupujący inwestycyjni muszą być jeszcze bardziej ostrożni. Wysoka cena zakupu obniża rentowność najmu, zwłaszcza jeśli czynsze nie rosną w tym samym tempie. Przed zakupem należy realistycznie obliczyć oczekiwany dochód, w tym okresy bez najemców, podatki, konserwację, koszty zarządzania i przyszłe remonty.

Co oznacza wzrost cen dla sprzedających?

Obecne warunki generalnie sprzyjają właścicielom nieruchomości wysokiej jakości. Jednak kupujący mają dziś dostęp do większej ilości informacji i dokładniej porównują dostępne nieruchomości. Nieruchomości z dobrą lokalizacją, jasną dokumentacją, funkcjonalnym układem i profesjonalną prezentacją nadal mogą przyciągać znaczne zainteresowanie.

Z drugiej strony, zbyt wysoka cena ofertowa często powoduje, że nieruchomość pozostaje na rynku przez długi czas. Po kilku miesiącach bez poważnych ofert, właściciel może być zmuszony do większej obniżki, niż byłoby to konieczne, gdyby początkowa cena została ustalona realistycznie.

Najwyższa możliwa cena ofertowa nie jest zatem zawsze najlepszą strategią sprzedaży. Celem powinno być osiągnięcie najlepszej realistycznej ceny w rozsądnym czasie i przy bezpiecznym procesie transakcji.

Rynek rośnie, ale staje się bardziej selektywny

Chorwacki rynek nieruchomości pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych w Unii Europejskiej. Jednak jednoczesny wzrost cen i spadek wolumenów transakcji wskazują, że rynek wchodzi w bardziej wymagającą fazę. Kupujący są mniej skłonni akceptować nierealistyczne oczekiwania, podczas gdy nieruchomości wysokiej jakości i odpowiednio pozycjonowane coraz bardziej wyróżniają się na tle reszty rynku.

Średnia statystyczna może być przydatna do zrozumienia kierunku rynku, ale nie może zastąpić indywidualnej wyceny konkretnej nieruchomości.

Eurovilla monitoruje rozwój chorwackiego rynku nieruchomości i zapewnia klientom wsparcie w wycenie, zakupie i sprzedaży nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby podjąć bezpieczniejszą i lepiej poinformowaną decyzję dzięki wsparciu eksperckiej wiedzy rynkowej.